Отчеты по оценке

Есть вопросы?

Оценка рыночной стоимости транспортных средств или определение рыночной стоимости спецтехники, принадлежащей ООО «********» для последующей реализации по рыночной стоимости

Для оценки были представлены транспортные средства «трубоукладчики и бульдозеры» в количестве восьми единиц, принадлежащие ООО «********» на праве собственности. После описания количественных и качественных характеристик оцениваемой спецтехники Оценщиком был проведен анализ российского рынка трубоукладчиков и бульзозеров. Далее следует методика оценки транспортных средств, приводится отказ от применения доходного подхода. Затем оценщик приводит описание затратного подхода.

Независимая оценка транспортных средств в рамках затратного подхода осуществляется с использованием аналого-параметрического метода. Аналого-параметрический метод (АПМ) основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, идентичных или аналогичных оцениваемым объектам движимого имущества. Также указываются причины отказа от использования метода статистического анализа, метода ценовых индексов и метода поагрегатного (поэлементного) расчета. Затем проводится расчет накопленного совокупного износа: физического — расчетным методом с учетом возраста и пробега с начала эксплуатации; функционального – через коэффициент торможения цены (коэффициент Чилтона); экономического – учитывая специализацию оцениваемой спецтехники. Таким образом, рыночная стоимость части транспортных средств, полученная в рамках затратного подхода, составляет на дату оценки 31 276 тыс. руб. без НДС.

Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости транспортных средств был реализован через метод статистической обработки рыночных данных. Данный метод используется при наличии достаточно большого количества достоверной рыночной информации о ценах на вторичном рынке на аналогичные транспортные средства. В выборку включаются транспортные средства аналогичной марки в исправном техническом состоянии, но разных годов выпуска. Построенная регрессионная модель позволяет сделать вывод о том как влияет год выпуска транспортного средства на его стоимость на вторичном рынке. Таким образом, рыночная стоимость транспортных средств, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет на дату оценки 46 566 тыс. руб. без НДС.

Порядок проведения оценки транспортного средства предполагает следующее далее согласование рыночной стоимости оцениваемого имущества. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, основанный на суждении Оценщика об адекватности результатов полученных в рамках используемых подходов. Так как при наличии развитого вторичного рынка оцениваемых объектов сравнительный подход является для Оценщиков приоритетным, вес затратного подхода был принят равным 0%. Сравнительному подходу был присвоен вес равный 100%. Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки составила на дату оценки 46 566 тыс. руб. без НДС. По результатам оценки заказчику был предоставлен отчет об оценке транспортных средств, оформленный в соответствии с действующим законодательством.

Оценка квартиры в г. Мытищи, оценка доли в квартире или независимая оценка квартиры для суда

На решение экспертов были поставлены следующие вопросы (о выделе в счет наследственной доли, квартиры и выплате денежной компенсации равной стоимости ¾ долей указанной квартиры другим наследникам):

  1. Определить рыночную стоимость квартиры № 41, расположенной по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. **********, д. ****, корп. 1?
  2. Определить стоимость ¼ доли рыночной стоимости квартиры № 41, расположенной по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. **********, д. ****, корп. 1?

Экспертная оценка квартиры назначенная судом.

Исследовательская часть (выборочно):

  1. Объектом исследования является однокомнатная квартира, расположенная на первом этаже в 5-этажном кирпичном доме по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. *******, д. ****, корп. 1, кв. 41. Акт осмотра квартиры представлен в Приложении 2. Исходя из проведенного анализа, исследований и имеющейся информации об исследуемой квартире, а также состоянии рынка, Эксперт счел возможным использовать для объекта исследования сравнительный подход (метод сравнения продаж). Для проведения оценки методом сравнения продаж был проведен анализ предложений квартир на рынке жилой недвижимости в г. Мытищи Московской области. Исследованы цены предложений и продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Анализ полученной информации показал, что цены предложения на жилую недвижимость зависят от местоположения, уровня и качества отделки, года постройки дома, типа дома, дополнительных удобств, близости к транспортным развязкам. Из всей имеющейся информации о ценах на вторичном рынке Экспертом были отобраны объекты, наиболее близкие по местоположению и техническим характеристикам оцениваемому объекту. Характеристики выбранных объектов-аналогов представлены в табличной форме. Выбранные объекты-аналоги представлены в объявлениях (Приложение 1). После проведенных расчетов корректировка для объектов-аналогов №№ 1, 3, 4, 6, 7 составила 2 422 руб. за 1 кв. м. В качестве единицы сравнения принималась рыночная цена одного квадратного метра общей площади квартиры, рассчитанная в ходе сравнительного подхода. Далее, в таблице, приведен расчет рыночной стоимости оцениваемой квартиры в рамках сравнительного подхода. Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. ********, д. ****, корп. 1, кв. 41, — составляет округленно 3 185 000 (Три миллиона сто восемьдесят пять тысяч) рублей.
  2. Определяем стоимость ¼ доли рыночной стоимости однокомнатной квартиры.3 185 000 * ¼ = 796 250 (рублей). Таким образом, стоимость ¼ доли рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Новомытищинский проспект, д. 31, корп. 1, кв. 41, — составляет округленно 796 250 (Семьсот девяносто шесть тысяч двести пятьдесят) рублей.

Выводы:

  1. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. ********, д. ****, корп. 1, кв. 41, — составляет округленно 3 185 000 (Три миллиона сто восемьдесят пять тысяч) рублей.
  2. Рыночная стоимость ¼ доли однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. ********, д. ****, корп. 1, кв. 41, — составляет округленно 796 250 (Семьсот девяносто шесть тысяч двести пятьдесят) рублей.

Эта экспертиза производилась по определению суда (оценка квартиры для суда). На основании представленного нашей организацией заключения, судья вынес решение за одно заседание. Оценка доли в квартире удовлетворила суд и спорящие стороны. По решению суда была выплачена денежная компенсация за долю другим наследникам.

Оценка рыночной стоимости квартиры в г. Ивантеевка или определение рыночной стоимости квартиры. Оценка стоимости нежилого помещения или определение рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.  Оценка гаража для суда, оценка стоимости бани, определение рыночной стоимости хозблока.

 

На решение экспертов были поставлены следующие вопросы (о разделе совместно нажитого имущества):

  1. Какова рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул.*******, д. ***, кв. 55, по состоянию на момент проведения оценки.
  2. Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения общей площадью 158,7 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул.******** , д. ***, по состоянию на момент проведения оценки.
  3. Какова рыночная стоимость строений, находящихся на земельном участке №5,6 в с. Братовщина Пушкинского района Московской области в виде бани, гаража и хозблока, а также колодца, ворот и капитального забора, установленного по периметру данного земельного участка, по состоянию на момент проведения оценки.

Экспертная оценка квартиры назначенная судом.

Исследовательская часть (выборочно):

  1. Двухкомнатная квартира, расположенная на 2 этаже в многоквартирном панельном доме, который относится к жилому фонду, т.е. имеет конкретное целевое назначение – жилое. По конструктивным и качественным характеристикам, востребованности на рынке квартир Московской области можно предположить, что оцениваемый объект будет экономически целесообразен. Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта, в соответствии с вышеозначенными критериями, является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости. На основании подробного анализа вторичного рынка жилой недвижимости, были выбраны объекты, сопоставимые с объектом оценки и предложенные для продажи на дату определения стоимости. Сопоставимые объекты и их характеристики представлены в таблице 1-2. Эксперт определил элементы сравнения, используя которые, была смоделирована стоимость посредством внесения необходимых корректировок на различия элементов сравнения. Расчёт стоимости объекта оценки, сравнительным подходом приведён в  Таблице 1-3. Оценщик произвел расчет величины корректировки на внутреннее состояние, результаты которого приведены в таблице №.1-4. И т.д.  Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составляет (округленно) 3 750 000 (Три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей.
  2. Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик провел сбор информации последних на дату оценки предложений по продаже объектов свободного (коммерческого) назначения в г. Ивантеевка. В результате выбрано 6 предложений. В качестве единицы сравнения выбрана цена 1 кв. м общей площади. Ниже приведены таблицы 2.1-2.3, раскрывающие опубликованные предложения и поправки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым. Величина поправок на физическое состояние определена на основании анализа информации, предоставленной строительными компаниями московского региона. Оценщик произвел расчет величины корректировки на внутреннее состояние, результаты которого приведены в таблице 2-4. В результате расчетов для объекта-аналога №1 был рассчитан весовой коэффициент 0,14; объекта-аналога №2 – весовой коэффициент 0,13; объекта-аналога №3 – весовой коэффициент 0,32; объекта-аналога №4 – весовой коэффициент 0,21; объекта-аналога №5 – весовой коэффициент 0,12; объекта-аналога №6 – весовой коэффициент 0,08.Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составляет (округленно) 9 946 000 (Девять миллионов девятьсот сорок шесть тысяч) рублей. Доходный подход: расчет в рамках доходного подхода проводился в долларах США с последующим пересчетом в рубли по текущему курсу на дату проведения оценки. Это связано с тем, что средства информации предоставляют данные по ценам и арендным ставкам в основном в долларах США. Для определения арендной ставки использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: вид использования, месторасположение, уровень качества, транспортная доступность, состояние объекта, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Была проанализирована информация об арендных ставках на объекты свободного (коммерческого) назначения в Московской области по состоянию на дату определения стоимости и выбраны аналоги, по своим характеристикам сходные с оцениваемым объектом. Величина поправок на физическое состояние определяется на основании анализа информации, предоставляемой компаниями московского региона, занимающимися отделкой офисных и торговых помещений. Оценщик произвел расчет величины корректировки на внутреннее состояние, результаты которого приведены в таблице 2-7. Определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения представлены в таблице 2.9. Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежного потока  приведен в таблице 2.10. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным походом, составляет (округленно) 9 963 000 (Девять миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи) рублей. Результат определения средневзвешанной величины стоимости приведен в таблице 2.11.  Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения общей площадью 158,7 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул.*******, д. ****, по состоянию на  момент оценки, составляет с НДС (округленно)

9 953 000 (Девять миллионов девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

  1. Оценщик не располагает возможностью оценить строения (баня, гараж, хозблок, колодец, забор) в составе имущественного комплекса в силу отсутствия рыночной информации для применения метода парных продаж. Оценщик не имеет возможности оценить строения с помощью сборников УПВС и сборников «Ко-инвест», так как отсутствуют информация о строительных объемах и данные о всех конструктивных элементах оцениваемых объектов. Исходя из вышеизложенного, оценщиком был применен метод расчета на основании рыночной информации (по ценам строительных компаний Московского региона). Оценщиком были найдены предложения строительных компаний по строительству гаражей, бань, хозяйственных блоков в Московском регионе. Аналоги и расчеты средневзвешанной стоимости строительства приведены ниже в таблицах. Оценщиком был произведен визуальный осмотр строений, произведены замеры, необходимые для расчета. Определение рыночной стоимости бани. Оценщиком были найдены предложения строительных компаний Московского региона по продаже бань. Аналоги и расчет средневзвешанной стоимости строительства приведены в таблице 3.2 и т.д. Таким образом, рыночная стоимость бани, определенная по методу цен строительных компаний, составила на дату оценки 828 709 рублей. Определение рыночной стоимости гаража. Характеристика гаража-одноэтажное здание с гаражом для 2 автомобилей с навесом и жилой частью на чердаке (мансарде). Оценщиком были найдены предложения строительных компаний по строительству гаражей в Московском регионе. Аналоги и расчет средневзвешанной стоимости строительства приведены в таблице 3.4. Таким образом, рыночная стоимость гаража, определенная по методу цен строительных компаний, составила на дату оценки 1 263 793 рубля. Определение рыночной стоимости хозяйственного блока. Оценщиком были найдены типовые проекты хозяйственных блоков строительных компаний Московского региона. Аналоги и расчет средневзвешанной стоимости строительства приведены в таблице 3.6. Таким образом, рыночная стоимость хозяйственного блока, определенная по методу цен строительных компаний, составила на дату оценки 44 172 рубля. Определение рыночной стоимости колодца. Оценщиком были найдены строительные компании Московского региона, занимающиеся строительством колодцев. Аналоги и расчет средневзвешанной стоимости строительства приведены в таблице 3.8. Таким образом, рыночная стоимость колодца, определенная по методу цен строительных компаний, составила на дату оценки 54 264 рубля. Определение рыночной стоимости ворот и калитки. Характеристика ворот и калитки: ворота автоматические откатные (ширина 4,0м.); калитка (ширина 1,0 м.) с заполнением из профнастила. Оценщиком были найдены строительные компании Московского региона, занимающиеся строительством заборов. Аналоги и расчет средневзвешанной стоимости строительства приведены в таблице 3.9. Таким образом, рыночная стоимость ворот и калитки, определенная по методу цен строительных компаний, составила на дату оценки 30 290 рублей. Определение рыночной стоимости забора. Характеристика забора: комбинированный забор с несущими кирпичными столбами и цоколем, с заполнением пролетов деревянными секциями из доски (шаг столба 3,0 м., высота столба 2,0 м.). Длина забора рассчитывалась на основании периметра участка за вычетом длины ворот и калитки (5 м.), 2-х прилегающих стен гаража (18 м.) и половины длины смежной с соседним участком стены (25 м.). Со слов ответчика, смежная стена забора с соседним участком строилась в равных долях с соседом. Таким образом, длина забора составила 132 метра. Оценщиком были найдены строительные компании Московского региона, занимающиеся строительством заборов. Аналоги и расчет средневзвешанной стоимости строительства приведены в таблице 3.11. Таким образом, рыночная стоимость забора, определенная по методу цен строительных компаний, составила на дату оценки 701 342 рубля.

Выводы:

  1. Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры расположенной по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул.*******, д. ***, кв. 55, по состоянию на момент проведения оценки составила 3750000 руб.
  2. Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения общей площадью 158,7 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул.******** , д. ***, по состоянию на момент проведения оценки составила 9953000 руб.
  3. Рыночная стоимость строений, находящихся на земельном участке №5,6 в с. Братовщина Пушкинского района Московской области на момент проведения оценки составила:
№ п/п Строения Рыночная стоимость на дату оценки, руб.
1 Гараж 1263793
2 Баня 828709
3 Хозяйственный блок 44172
4 Колодец 54264
5 Забор 701342
6 Ворота с калиткой 30290
Общая стоимость строений, руб.: 2 922 570

Рыночная стоимость имущества, подлежащего оценке, составляет (округленно) по состоянию на момент оценки: 16 626 000 (Шестнадцать миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Эта экспертиза производилась по определению суда (оценка имущества для суда). Заключение (оценка движимого и недвижимого имущества) было выполнено в полном объеме с актуальной стоимостной информацией. Экспертиза удовлетворила суд, истца и ответчика.