Образование земельных участков

Действующие законы РФ подразумевают разные способы образования земельных участков (ЗУ), частным случаем, которых является: раздел, объединение и выделение доли из ЗУ при общей долевой собственности. Способ образования выбирается в соответствии с целью образования ЗУ.

Раздел земельного участка.

В ходе раздела земли общий земельный участок перестаёт существовать, образуются несколько новых участков. Каждому из появившихся земельных участков присваивается свой кадастровый номер, и определяются границы. Основанием для раздела земельного участка будет наличие соглашения сособственников (решение сособственников). К примеру, если муж и жена пришли к мысли о разделе совместного имущества в виде земельного участка, заключают соглашение о разделении общей собственности, наследники заключают соглашение о разделении наследственного имущества.

В договоре о разделе земельного участка, обозначают, какой именно земельный участок передаётся каждому сособственнику после разделения, вследствие этого, до подписания соглашения, участки требуется поставить на кадастровый учёт и получить кадастровые номера, что даст возможность установить земельный участок в качестве объектов недвижимости. По завершении этого можно заключать соглашение и регистрировать право собственности.
В случае, когда главным участком владеет один собственник, он становится обладателем прав собственности на все образованные земельные участки, если основной участок будет разделён.

Земельные участки предназначенные для использования под садоводческую, огородническую, дачную деятельность, возможно, разделить, в случае, когда есть проект межевания территории. В этом варианте основной земельный участок сохраняется, как объект недвижимости, в отличие от ситуации обычного раздела.

Выделение доли земельного участка.

Можно пойти иным путём, когда при выделении земельных участков основной участок остаётся со своим кадастровым номером. Необходимо подчеркнуть, что данный метод образования земельных участков может быть реализован, только при наличии долевой собственности. Выделение доли производиться, в ситуации, когда иные совладельцы не желают прекращать долевую собственность. В ходе этого создаются один или несколько новых участков. Данный метод оптимален в тех ситуациях, если требуется оставить без изменения старый кадастровый номер и адрес основного участка. Преимущественно выделение земельных участков проводится в счёт земельных паёв в разнообразных сельхозкооперативах согласно закону РФ от 24.06 2002 г. N 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данный законодательный акт гарантирует право обладателю долевой собственности на земельный участок выделить свою землю пропорционально величине своей земельной доли или нескольких земельных долей сельхозкооператива. Однако существует запрет на выдел ЗУ в счёт земельной доли из земель сельхозназначения в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельхозугодий. Земельный участок должен быть делим, согласно нормативам, установленным региональным распоряжением администрации. На общем собрании все сособственники обязаны выразить согласие на выдел земельного участка, или предоставить нотариальное удостоверенное разрешение тем участника, которые выделяются. Для дачных участков принимается решение общего собрания.

Объединение земельных участков.

В ходе объединения земельных участков создаётся один земельный участок, а смежные земельные участки прекращают своё существование. Чаще всего подобные действия проводят, если хотят оптимизировать управление земельных участков или соединить возможности нескольких собственников, к примеру, при организации фермерского хозяйства. В соответствии с ЗК РФ, объединение земельных участков, может проводиться, только при соблюдение главного условия — земельные участки обязаны быть смежными, то есть обладать общими границами. Участки должны иметь одну категорию и вид разрешенного использования. Исходя из этого многоконтурным (находящимся в разных местах, но имеющих один и тот, же кадастровый номер) земельным участкам запрещено образовываться способом объединения участков, так как они не располагают общими границами.

Что надо сделать при разделе и выделении доли земельных участков.

Систему мер по разделению и выделению земельных участков можно узаконить, как добровольно, путём заключения совместного соглашения, так и принудительно, обращением в суд с исковым заявлением. В каждом из этих вариантов необходимо будет выполнить кадастровые процедуры по разделу, выделению и объединению земельных участков с формированием межевого плана на каждый вновь образованный участок с определением точных границ. Вновь образованные земельные участки требуется поставить на кадастровый учет. На образование новых земельных участков, как Федеральным Земельным кодексом РФ, так и законодательством каждого из субъектов РФ установлены различные требования. Размеры вновь образованных земельных участков обязаны соблюдать установленные градостроительным регламентом, как максимальные, так и минимальные размеры земельных участков.

Каждый субъект Российской Федерации определяет предельные размеры образуемых из земель государственной собственности земельные участки. Образуемые участки должны быть больше минимального размера, а объединение не должно превышать максимального. Границы образуемых земельных участков обязаны не пересекать границы населённых пунктов и муниципальных образований. Требуется обратить особое внимание при образовании новых участков на их транспортную доступность, если нет возможности обеспечить подъезды и проходы к новым земельным участкам, при заключении соглашения необходимо предусмотреть сервитут (ограниченное право пользования) для обеспечения доступа ко всем участкам. Если вновь образованные земельные участки формируются на территории государственной собственности, до выполнения кадастровых работ готовится схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала. Расположение границ образуемого земельного участка согласуются с местными органами власти.

На основании основного правила образование земельного участка из земель госсобственности выполняется исходя из решений органов исполнительной власти соответствующего уровня. Общее правило не действует в случае: образование земельного участка в границах застроенных территорий, в отношении которых существует решение о застройке согласно с Градостроительным кодексом РФ. В этой ситуации решение принимает лицо, подписавшее договор о развитии такой территории (п. семь ст. одиннадцать. два ГК РФ). Решение хозяйствующего субъекта обязано соответствовать документации о планировке территории. Иначе оно может быть отменено в судебном порядке.

Если вы обладаете правом общей долевой собственности на дом рационально заодно разделить и земельный участок и выделить долю в праве общей собственности на дом. Раздел производится, при существовании реальной конструктивно – строительной возможности преобразовать долю в часть дома, в этом случае у каждого сособственника дома обязан быть индивидуальный вход и не должны существовать совместные помещения. В ходе раздела право общей долевой собственности на дом и земельный участок перестаёт существовать, появляется право собственности на часть дома и новый земельный участок, при этом сособственники теряют право преимущественной покупки части дома. В тоже время появляется право собственности на часть дома и новый земельный участок.

Комплекс работ по образованию новых земельных участков проводит кадастровый инженер. В случае возникновения конфликтных ситуаций в процессе создания новых земельных участков, когда невозможно договорится, единственный правовой выход из спорной ситуации, обращение в суд. Перед подачей искового заявления, требуется выполнить кадастровые работы в полном объём, чтобы видеть, где и как будут проходить границы новых земельных участков. Для разрешения земельных споров, целесообразно привлечь юриста.